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「皇冠彩票客服网址」土地市场遇冷

发布时间:2020-01-11 18:44:58 人气:4790

 

「皇冠彩票客服网址」土地市场遇冷

皇冠彩票客服网址,全国土地市场遇冷,或许正好是地方政府摆脱土地财政依赖症的契机。

主笔/谢九

在过去楼市火爆的年份,全国各大城市“地王”频现成为常态,但是进入2018年以来,“地王”盛况不再,取而代之的是大规模的土地流拍,前三季度的流拍已经接近1000宗,创出最近7年来的新高,流拍数量同比增长四成,流拍面积相比去年翻番。值得注意的是,流拍的不仅是二、三、四线城市,北京、上海等4个一线城市也未能幸免。很多城市的流拍土地,甚至处于黄金地段,最终也被开发商放弃。

今年8月份,太原国土局将8块位置绝佳的土地拿出来拍卖,其中2宗土地出价不达拍卖底价,没有交易成功,另外6宗地无人报名,最终8宗土地全部流拍,被业界称之为史诗级流拍。两个月之后,这8宗地块降价20亿元之后再度拍卖,最终才被华侨城拿下。

和太原市主动降价不同的是,有些地方政府担心降价导致地价越来越便宜,在拍卖不顺利的情况下,主动终止拍卖。比如福州今年连续取消多宗土地拍卖,原因是了解到意向企业因地价过高不参与竞买,“为避免流拍对土地市场造成影响”,所以取消拍卖活动,择机再行出让。

房地产企业之所以在今年谨慎拿地,首要原因还是对行业未来的走势不太乐观。在当前中国经济的大背景下,以及政策层面对于房地产行业依然保持高压状态,越来越多的开发商开始认同行业拐点到来,从过去抢地当“地王”转为准备过冬的姿态。

除此之外,更现实的原因在于开发商的资金压力越来越大,也无力再去高价购地。前几年房地产企业大规模发债之后,这几年陆续进入还债高峰期,而无论是银行贷款还是资本市场,房地产企业的融资难度越来越大,通过降价实现资金快速回笼已经是很多开发商的生存之道,在这样的背景下,如果再像过去一样高价拿地,显然已经不太现实。

作为面粉和面包的关系,土地价格在很大程度上决定了最终的房价,土地市场出现降温,将会在很大程度上缓解未来房价上涨的压力。

由于市场需求越来越疲软,过去因为抢地带来的“地王”现象已经绝迹,在流拍越来越多的压力下,土地出让均价已经连续5个月同比下跌,主要城市的土地成交均价同比跌幅超过三成,土地成交溢价率创下了3年多来的新低。如果土地价格涨幅趋缓,甚至出现下降,也将在源头上决定未来房价的走势。

如果仅从统计数据来看,全国范围的房价还没有出现大规模降价,更准确的描述是涨幅回落。统计局最新发布的全国房价数据显示,今年前10个月,一线城市住宅价格平均同比上涨0.2%,涨幅比去年同期回落13.1个百分点,二、三线城市平均同比涨幅都是5.4%,其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点,三线城市与去年同期涨幅相同。

观察房价未来的走势有两个重要的先行指标:一个是住宅成交量,今年的商品房成交量极其低迷,而低迷的成交量之后,往往就是降价的先兆;另外一个先行指标就是土地成交量,如果说住宅成交量的低迷体现了消费者信心不足,土地成交量低迷则预示着开发商信心不足,今年土地市场出现大量流拍,充分体现出了开发商对未来的信心低迷。

土地市场持续降温,将会给地方财政带来巨大压力。

面对土地市场降温,地方政府表现出非常矛盾的心态。很多地方政府为了缓解土地价格下降的趋势,开始减少土地的供应,希望可以通过影响供需关系来提升土地价格;还有一些地方政府主动撤回计划拍卖的土地,因为不想让土地价格越拍越便宜。数据显示,今年10月份,全国住宅类供地面积环比和同比都出现下降,显示土地流拍越来越多之后,地方政府开始主动收缩土地供应量,避免土地价格进一步下滑。

但与此同时,地方政府又无法摆脱对土地财政的依赖。在当前经济形势和减税大背景之下,地方政府的财力原本就非常紧张,加之很多地方政府出于稳增长的目的,需要更多的资金来刺激本地经济发展,因此对于土地财政的依赖程度更甚于从前,如果为了避免土地价格下滑而减少供地,最终还是会影响到地方政府的收入。

当前土地市场降温的主要原因是需求减少,而非供给过多,在行业拐点面前,地方政府试图通过影响供给端来控制土地价格,很大程度上也是背道而驰,从大的层面来看不利于房地产市场的调控,从更现实的层面来看,地方政府自己也会面临收入减少的压力。因此,更现实的做法应该是像太原市一样,在土地流拍之后,采取积极主动的降价姿态。

从更长远的角度来看,地方政府早晚要摆脱对土地财政的依赖,这一次土地市场降温,其实是对地方政府过度依赖土地收入的一次预警,地方政府应该尽早未雨绸缪,否则随着房地产市场进入拐点,地方政府将会越来越陷入被动之中,只有越早摆脱对土地财政的依赖,地方政府在应对经济转型的过程中才会越主动。

今年11月初,深圳市公布了一份《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》,意见稿指出,可销售人才住房的地价,将按照商品房市场定价的30%确定。政府主动将土地价格打3折出售,这无疑是土地市场的一个重磅消息。土地价格打3折之后,大致对应着房价打5折,对应当前深圳的房价,无疑具有巨大的吸引力。

深圳此举的目的是为了吸引更多高素质人才来深圳,以避免人才被深圳的高房价吓跑,在当前全国各大城市的“抢人大战”中,深圳此举无疑大大提升了自身的竞争力。在大部分城市将土地收入视为命根的背景下,深圳敢于将土地3折出售来吸引人才,底气在于深圳并不依赖土地收入。深圳虽然一直是一个高房价城市,但是土地收入在深圳的财政收入中占比并不高,很长时间里一直保持在10%以下,最近几年虽然有所提升,也只是略超10%。这很大程度上是因为深圳的其他产业高度发展,大量知名高科技企业云集,为深圳贡献了可观的收入。而深圳此次主动让利来吸引高素质人才,无疑将进一步提升深圳在未来的竞争力,为深圳经济未来继续保持领先提供更深厚的人才底蕴,由此形成一个良性循环。反观其他城市,因为对土地财政过于依赖,显然无法像深圳这样吸引人才,在未来的竞争中会被深圳这样的城市越落越远,这在很大程度上折射了土地财政的弊端。

这一次全国土地市场降温,对于很多地方政府或许正是一个契机,在“房住不炒”的大背景之下,重新思考发展房地产业和地方经济的关系,尽早摆脱对土地财政的依赖,对标深圳这样的城市,早日进入产业发展的良性循环之中。如果越来越多的地方政府能够摆脱对土地财政的依赖,也就意味着中国经济摆脱了对房地产支柱产业的依赖。

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